猛料！2017年4月22日，跟昨天的暴風(fēng)雨突然降臨一樣的驚嚇消息，江門發(fā)布樓市調(diào)控政策，明確規(guī)定實(shí)行住房限購和限貸政策，我稱之為江門樓市“422”限購限貸政策風(fēng)暴，這一次風(fēng)暴襲擊，和和曾經(jīng)的股市一樣傷人不淺吶，下面，由小編為大家解讀這個(gè)“422”背后的真相。
政策要點(diǎn)：
一、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理
（一）根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對新建商品住房消化周期6個(gè)月以下的有關(guān)市、區(qū)，在顯著增加供地的同時(shí)，須加快供地節(jié)奏，盤活存量土地的開發(fā)。消化周期較長的區(qū)域，要減少供地。
解讀：把過去土地供不應(yīng)求的局面改變，由市場熱度調(diào)節(jié)土地供貨市場，弱化過去開發(fā)商搶地行為。換句話講，如果確切響應(yīng)中央政策，開發(fā)商賣得慢的減少供地，等于把開發(fā)商的土地源頭卡住。（好像在對開發(fā)商暗示：你敢賣高價(jià)房，只要本地市民半年內(nèi)不甩你，你基本斷糧了，別想在本地站穩(wěn)腳步）
（二）靈活確定競價(jià)方式，包括超過溢價(jià)率一定比例后在不改變土地規(guī)劃出讓條件的前提下，競配建人才公寓、配建公共租賃住房、現(xiàn)房銷售面積或商業(yè)自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。
解讀：杜絕開發(fā)商門靠所謂的高價(jià)競拍土地制造區(qū)域“地王”，拋磚引玉式抬高當(dāng)?shù)胤績r(jià)。（近日杜遠(yuǎn)的地塊拍賣就是一個(gè)明顯的例子，一塊曾經(jīng)的“棄子”土地，居然樓面價(jià)居然可以拍出近7000元/平方，這想要是告訴江門所有的房地產(chǎn)開發(fā)商，土地都賣7000，你還好意思房子賣7000嗎？變相把本地房價(jià)抬高。例如江海區(qū)的明泰城，去年毛坯房賣6800左右的，今天他們的銷售居然可以很理直氣壯告訴你接下來要賣8000-9000，你看最近拍賣的杜遠(yuǎn)的地價(jià)，真心得嚴(yán)重?zé)o語...）
二、加強(qiáng)商品住房價(jià)格管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以虛假裝修、虛高裝修等方式變相提高房價(jià)，否則將暫停有關(guān)項(xiàng)目的網(wǎng)簽并責(zé)令整改。項(xiàng)目房價(jià)備案后，6個(gè)月內(nèi)不得申請調(diào)整。
解讀：房價(jià)備案制，避免開發(fā)商再像過去那樣“日漲幾百”、“月漲上千”的行為。以前，開發(fā)商一聽到當(dāng)?shù)嘏馁u的土地價(jià)格或者區(qū)域利好政策好，馬上封盤漲價(jià)，見勢起價(jià)，直接導(dǎo)致房價(jià)飆升，增加買房的負(fù)擔(dān)。
三、實(shí)行住房限購政策
（一）江門市戶籍居民家庭在本市擁有3套及以上住房的，暫停向其銷售新建商品住房。
（二）非江門市戶籍家庭在本市擁有2套及以上住房的，或擁有1套住房但無法提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，暫停向其銷售新建商品住房。
非江門市戶籍家庭提供半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購買1套新建商品住房。
通過提供補(bǔ)繳個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明不予認(rèn)定。
（三）中級(jí)職稱以上（含中級(jí)）專業(yè)技術(shù)人才、中級(jí)以上（含中級(jí)）技能型人才的非江門市戶籍居民家庭，能提供企業(yè)法人代表簽名的勞動(dòng)合同及本市社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購買1套新建商品住房。經(jīng)市人力資源社會(huì)保障主管部門同意引進(jìn)或納入政府管理服務(wù)備案的非江門市戶籍院士、領(lǐng)軍人才等緊缺適用高層次人才，憑市人力資源社會(huì)保障部門所出具證明，允許購買1套新建商品住房。
（四）在我市無住房的華僑及港澳臺(tái)同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。
（五）上述限購政策的執(zhí)行區(qū)域?yàn)榕罱瓍^(qū)（全區(qū)）、江海區(qū)（全區(qū)）及新會(huì)區(qū)會(huì)城街道。
解讀：對于第五點(diǎn)，不得不說“水太深”，如果大家有關(guān)注新聞，江門漲到最厲害的是鶴山，不到半年，部分樓盤上漲幅度高達(dá)70%以上，居然不在執(zhí)行的區(qū)域，這是要轉(zhuǎn)移焦點(diǎn)還是其它，我就不要說得太明顯了。因?yàn)樵谒械膮^(qū)域中，鶴山臨近佛山和廣州，是開發(fā)商最好炒作房價(jià)的區(qū)域。現(xiàn)在鶴山的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售是這樣炒作的：20分鐘江門濱江新城、佛山圈，40分鐘廣州地。看周邊的價(jià)格，我們算很“便宜”了。我跟大家講一講“何為便宜”，如鶴山的新華城，去年9月份還賣4700左右，今年年初，請了廣州一家房地產(chǎn)銷售代理公司一搞），4700變8000（里面的利益分成我就不講了），這樣屌絲價(jià)搖身一變成大咖價(jià)，當(dāng)然，大部分過來買高價(jià)房的還是被忽悠過來的廣州佛山客。如果前天有關(guān)注鶴山碧桂園天匯的人就知道，鶴山的碧桂園天匯前天也上演了一出變形計(jì)，當(dāng)天開盤銷售，按照前期認(rèn)籌的價(jià)格一致，在7500，看到對面的保利中央公園賣8800和收到風(fēng)聲江門的限購令4.22出臺(tái)，原來可以當(dāng)天晚上都賣完的房子，立馬封盤漲價(jià)，尾貨全部變成8000以上，可謂日漲上千不是夢。今年鶴山開年鶴山的房價(jià)就一度高歌猛進(jìn)，鶴山的新盤銷售中心到處可以看到異地車牌的身影，前來炒房的客戶絡(luò)繹不絕。就連過去一直不受待見鶴山十里方圓，都成了名貴，還有鶴山的城市壹號(hào)，居然可以報(bào)出上W的價(jià)格。一個(gè)對行業(yè)資深鶴山本地人講到，今天的鶴山房價(jià)是離經(jīng)叛道的，過去四五千還正常，鶴山本地人還買得起，今天七八千以上都是被外地炒出來的，本地人買不起啊。按照現(xiàn)在的房價(jià)飆升走下去，早晚鶴山要么變成一座空城，要么變成一個(gè)異地人的城市。現(xiàn)在很多高房價(jià)的鶴山房源，背后都有廣州或者佛山的銷售代理公司在背后做推手，很多房地產(chǎn)銷售都是那些異地銷售代理公司的。鶴山，房價(jià)還能走多遠(yuǎn)，真的要且行且珍惜了。
四、完善差別化住房信貸政策
（一）居民家庭在我市無住房且無住房貸款記錄的，按照國家相關(guān)政策規(guī)定，最低首付款比例不低于30%。
解讀：30%的門檻，到底能鎖住多少人，答案是如果房價(jià)平衡，擋不了，如果不平衡，
（二）居民家庭在我市無住房但有住房貸款記錄，或擁有一套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于30%。
（三）居民家庭在我市有一套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例不低于40%。
（四）對在我市有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
（五）上述政策的執(zhí)行區(qū)域?yàn)榕罱瓍^(qū)（全區(qū)）、江海區(qū)（全區(qū)）及新會(huì)區(qū)會(huì)城街道。
五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度和輿論引導(dǎo)
重點(diǎn)嚴(yán)查開發(fā)企業(yè)捂盤惜售（包括具備預(yù)售條件拖延上市、變相捂盤的項(xiàng)目），不明碼標(biāo)價(jià)，另行收取未標(biāo)明費(fèi)用，私下收款或以收取渠道費(fèi)、電商費(fèi)等形式價(jià)外加價(jià)；中介企業(yè)虛假宣傳、哄抬房價(jià)、捆綁銷售等擾亂市場秩序的問題。
“422”限購限貸政策風(fēng)暴到底傷害了誰？
我想這個(gè)答案留給江海區(qū)臨近中山片區(qū)的開發(fā)商感受最深了，最崩潰的是昨天開盤的樓盤，白天一下子被認(rèn)籌繳并納誠意金超額，到了昨天晚上江門限購政策一出，異地客戶全死掉，一下子樓盤從售罄變成冷盤，大部分房源突然間無人接盤了。真的是白天與夜晚，一個(gè)天堂，一個(gè)地獄。
最后，我們希望江門的房地產(chǎn)是健康有序的發(fā)展，而不是泡沫滿滿，高價(jià)連連，還一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場。不要成為炒房者掠奪財(cái)富的刀刃。
我們知道，哪里有暴利，哪里就有濃濃硝煙，只是希望這一場硝煙，不要蒙瞎了人民的眼睛了。
(文編解讀：eGoBest / 陳生)
以下為江門市人民政府辦公室通知全文：
